2013年70個大中城市房價的全年變動情況終于在18日塵埃落定。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2013年12月70個大中城市住宅銷售價格變動情況，在新建商品住宅方面，環(huán)比、同比價格上漲的城市分別達到了65個和69個。全年房價不出意外地在一片上漲聲中落下了帷幕。不過，環(huán)比漲幅趨緩的數(shù)據(jù)也似乎暗示著，房價已經(jīng)在上漲中出現(xiàn)了回穩(wěn)的態(tài)勢。
房價整體上漲出現(xiàn)回穩(wěn)信號
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，無論是新建商品住宅還是二手房的銷售價格，2013年最后一個月仍舊出現(xiàn)了大面積的上漲。尤其是從房價的同比上漲幅度上看，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市僅有1個，上漲的城市有69個。12月份，同比價格變動中，最高漲幅繼續(xù)超過20%，達到21.9%。
不過，即便房價整體上漲勢依舊，但從環(huán)比價格的變化看，還是出現(xiàn)了許多回穩(wěn)和減速的信號。
國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉在解讀12月份的全國房價數(shù)據(jù)時表示，發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年12月份，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比漲幅比11月份回落的城市分別有39個和36個，比11月份分別增加了7個和3個。分城市看，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅比11月份均有所回落，分別回落了0.1、0.1、0.1和0.4個百分點；天津等31個二線城市環(huán)比平均漲幅比11月份回落0.1個百分點；唐山等35個三線城市環(huán)比平均漲幅比11月份回落0.2個百分點�！�12月份，房價走勢進一步趨緩，表明近期一線城市和部分二線熱點城市在進一步加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度、努力增加保障性住房供應(yīng)等一系列政策措施作用下，市場預(yù)期漸趨穩(wěn)定�！�
根據(jù)鏈家市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2013年12月，70個大中城市平均新建商品住宅環(huán)比價格指數(shù)為100.4，比上月下調(diào)0.15點，已經(jīng)是連續(xù)第4個月環(huán)比下降。同比價格指數(shù)為109.7，較上月上漲0.08點。二手住宅價格平均環(huán)比指數(shù)為100.34，較上月下降0.06點，連續(xù)2個月下調(diào)。同比指數(shù)為105.21，較上月上漲0.18點。
在鏈家市場研究部研究員張旭看來，9月到12月，新建商品住宅價格環(huán)比指數(shù)持續(xù)降低，意味著價格上漲的壓力已經(jīng)略有減輕。同比指數(shù)雖然仍處于擴大趨勢，但漲幅也已經(jīng)連續(xù)5個月縮小。至2013年年末，新建商品住宅同比下調(diào)的城市只有溫州。同比漲幅控制在10%（含）以內(nèi)的城市有41個，占比58.6%，大部分都集中在三線城市。特別值得關(guān)注的依舊是一線城市的房價，在這些城市中，新建商品住宅價格已經(jīng)連續(xù)4個月同比漲幅在20%以上。
全國房價依然處在上漲通道
“從2013年1月開始，新建商品住宅與二手住宅價格同比漲幅由負轉(zhuǎn)正，進入持續(xù)上漲通道。2014年1月份開始，同比價格對比基數(shù)將提高，同比漲幅不會繼續(xù)上揚，或逐漸回落�！睆埿裾f。
“四個一線城市12月新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比漲幅都較上月有所下調(diào)。”張旭表示，從去年四季度以來，一線城市價格環(huán)比漲幅回落最為明顯，12月比9月，新建商品住宅平均價格環(huán)比指數(shù)下降0.8點，二手住宅平均價格環(huán)比指數(shù)下降了0.4點。整體看來，年末各區(qū)域價格漲勢逐漸趨同。
盡管2013年全年房價依舊是在上漲聲中落幕，但是12月70個大中城市價格漲幅回落也已經(jīng)是不爭的事實。在業(yè)內(nèi)人士看來，年底全國房價的微妙變化與年末市場降溫有很大關(guān)系。
從政策層面看，中央雖然定調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控逐漸去行政化干預(yù)，但對于房價上漲過快的城市，調(diào)控依然從嚴。再加上不動產(chǎn)登記與房產(chǎn)稅出臺預(yù)期加強，對于市場漲價信心有一定程度降溫。
四季度前后，多個城市密集出臺樓市調(diào)控，其中不乏有限購、限貸大幅收緊的城市，對于需求釋放有明顯抑制作用。尤其新房限價措施嚴厲，年底新盤入市和漲價難度都有明顯提升。另外，商業(yè)銀行信貸額度緊張，年底批貸周期延長，優(yōu)惠幅度降低，也使得需求入市的節(jié)奏明顯放緩。
上漲中的低調(diào)回穩(wěn)成為2013年年末全國房價的注腳，然而不可忽視的是，盡管數(shù)據(jù)上些許的變化讓人看到了房價回穩(wěn)、下調(diào)的希望，但全國房價依然處在上漲通道的現(xiàn)實卻并沒有發(fā)生明顯的改變。在整體需求不平衡的情況下，這種趨勢還會持續(xù)較長一段時間。“一線城市價格漲幅雖然短暫下調(diào)，但如果不能夠通過土地市場和盤活存量房市場來增加有效供給，依然不能夠排除在市場回暖趨勢下價格出現(xiàn)反彈�！睆埿裾f。
12月份島城房價環(huán)比同比均上漲
數(shù)據(jù)顯示，去年12月份青島新建商品住宅價格指數(shù)和二手住宅價格指數(shù)環(huán)比、同比繼續(xù)上漲。
去年12月青島新建住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.6% ，同比上漲10%，在11月的基礎(chǔ)上持續(xù)走高；新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.6%，同比上漲10.5%，繼續(xù)微漲。二手房方面，二手住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.5%，同比上漲3.7%，而11月，二手住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.1%，同比上漲3.1%，可見環(huán)比、同比均在上漲�？v觀2013年全年，島城樓市價格已經(jīng)“12連漲”。
“去年年末，接連幾個月出現(xiàn)成交暴漲的局面�！鼻鄭u科威不動產(chǎn)總經(jīng)理孫杰指出，數(shù)據(jù)顯示，去年12月份島城新建商品住宅總簽約量為11950套，雖較之去年11月份有所減少，但成為繼3月、9月、10月和11月份之后，年內(nèi)新房成交第五次突破萬套。“樓市成交量的高走，與房價的一路攀升互為因果，出現(xiàn)‘12連漲’的行情并不奇怪�！�
記者探訪島城房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)，在高成交的背后，仍有巨大的銷售壓力。當前島城的房地產(chǎn)市場存量達到了最高點，已突破19萬套，這一存量創(chuàng)下了自有房地產(chǎn)市場以來的最高紀錄，如何緩解存量過高帶來的壓力，成為開發(fā)商新年里不得不面對的難題。
2014，房價將走向何方
18日，國家統(tǒng)計局公布了70個大中城市2013年12月以及全年的住宅銷售價格指數(shù)數(shù)據(jù)。2013年的房價“成績單”已經(jīng)交出，已經(jīng)開始的2014年房價走向?qū)鯓樱?/p>
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，2013年的房地產(chǎn)市場總體特征就是震蕩上行。由于各地并未嚴格執(zhí)行調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯回暖，尤其是一線城市房價出現(xiàn)了連續(xù)多月的較快上漲，雖然各地相繼收緊調(diào)控政策，但也沒能將房價束縛住。對于2014年，楊紅旭認為將是房地產(chǎn)市場的“退燒年”，房價將會呈現(xiàn)高位震蕩，漸趨降溫的特點，但是總體仍將以上漲為主。
中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授黃燕芬認為，2013年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個前低后高，逐步回暖，房價明顯上漲的過程，年初對于國五條調(diào)控效果的期待基本全部落空。2014年，由于調(diào)控的限制以及土地供應(yīng)量的大幅增加，房價失去了大幅上漲的底氣，上漲幅度應(yīng)該明顯趨緩。
中國三星經(jīng)濟研究院研究員文華認為，2013年房地產(chǎn)市場最大的特點就是二手房和新房出現(xiàn)“各領(lǐng)風(fēng)騷數(shù)月”的局面。上半年由于“國五條”稅收政策的出臺，二手房市場在政策生效前出現(xiàn)了“井噴式”爆發(fā)，主要城市前八月的二手房成交量超過了2012年全年，價格也出現(xiàn)了明顯上漲。而在2013年下半年新房開始“領(lǐng)漲”房地產(chǎn)市場，一線城市連續(xù)多月房價同比增長速度超過20%。大量保障房的入市和并不寬松的資金鏈應(yīng)該限制了2014年房價出現(xiàn)大幅上漲的可能。
中央財經(jīng)大學(xué)中國金融發(fā)展研究院助理教授李晟認為2013年樓市最大的特點就是價格分化開始顯現(xiàn)，以北京上海為代表的一線城市房價漲幅要明顯高于二三線城市，但是基本可以認為是供求矛盾所決定的，一線城市的房價快速上漲是由于強大的剛需推動，而在部分二三線城市由于庫存較多，需求有限，房價必然增長乏力。而像溫州、鄂爾多斯一類本身投機問題嚴重的市場，房價泡沫已經(jīng)在被逐步擠破。2014年，城市間樓市價格的分化將會進一步擴大，房價總體上漲并不排除局部地區(qū)房價下跌，甚至出現(xiàn)局部的大幅下跌的可能。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為2013年樓市最大的亮點在于調(diào)控的決策權(quán)已經(jīng)下放到地方，調(diào)控手段擺脫全國一刀切，根據(jù)城市特性產(chǎn)生了分化。正是因為全國的樓市已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的分化趨勢，所以再搞全國一盤棋式的行政調(diào)控也就沒有任何意義，對比去年各城市的調(diào)控細則可以看出地方政府的調(diào)控自主權(quán)在增強，房價快速上漲的城市進行了調(diào)控升級，而供應(yīng)充足、成交低迷的城市則采取適度的放松微調(diào)。對于2014年，張大偉認為各地可能將繼續(xù)因地制宜地對政策的執(zhí)行尺度和力度進行微調(diào)，對于房價上漲過快的一線和少數(shù)二線城市仍從嚴落實差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，增加住房用地和住房有效供應(yīng)，而庫存較多的部分二線與三、四線城市的調(diào)控只會松不會緊。 |